Grundstücke vererben und verschenken – kaum ein Thema, das im Steuerrecht so intensiv diskutiert wird wie dieses.
Derzeit ist noch immer im Detail ungewiss, in welchem Maße und Umfang auch das Erbschaftsteuergesetz durch Schaffung neuer Freibeträge, anderer Steuersätze usw. verändert wird. Insbesondere soll als Ausgleich für den höheren Ansatz des Grundstückswerts eine günstigere Freibetragsregelung für selbst bewohnte Eigenheime geschaffen werden. Ob dann im Ergebnis die alte oder die neue Gesetzesfassung günstiger ist, wird vom Einzelfall abhängen.

Es bleibt abzuwarten, wie der Gesetzgeber diese Vorgaben und Entwürfe tatsächlich umsetzt.

Für viele Bürger stellt sich somit gerade jetzt die Frage, ob sie ihre Grundstücke noch vor einer gesetzlichen Änderung unter Anrechnung des günstigen Wertes auf ihre zukünftigen Erben übertragen sollen.

A. Das Wichtigste zu Grundbesitzwerten
I. Allgemeine verfahrensrechtliche Grundsätze
1. Einführung durch das Jahressteuergesetz 1997 – Gültigkeit bis längstens 31.12.2008

a) Grundsätzliches
Durch das Jahressteuergesetz 1997 wurden für die Bewertung von Grundbesitz neue Vorschriften geschaffen, um eine Wertermittlung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie für die Grunderwerbsteuer (in seltenen Ausnahmefällen) vornehmen zu können. Das Bundesverfassungsgericht hatte in seinem Beschluss vom 22.06.1995  die zuvor angewendeten Einheitswerte für den Grundbesitz als für die Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie die Grunderwerbsteuer nicht mehr anwendbar erklärt, weil diese Einheitswerte auf den Wertverhältnissen vom 01.01.1964 bzw. vom 01.01.1935 beruhen und dadurch eine erhebliche Unterbewertung im Vergleich zu anderen Vermögenswerten (Bargeld, Bankguthaben, Wertpapieren) vorliegt.

Die seinerzeit neu eingeführten Vorschriften zur Bewertung für die genannten Steuerarten sind im BewG im II. Teil und hier wiederum im 4. Abschnitt enthalten und gelten für die Erbschaftsteuer seit dem 01.01.1996 und für die Grunderwerbsteuer in bestimmten Fällen ab dem 01.01.1997.

Die Werte werden als Grundbesitzwerte bezeichnet und unterteilen sich in

- land- und forstwirtschaftliche Grundbesitzwerte
und
- Grundstückswerte

Land- und forstwirtschaftliche Grundbesitzwerte sind festzustellen für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Diese werden auch als wirtschaftlichen Einheiten des Land- und forstwirtschaftlichen Vermögens bezeichnet.

Grundstückswerte sind festzustellen für

- Grundstücke (das sind die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens)
und
- Betriebsgrundstücke, also Grundstücke, die überwiegend den gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken des Eigentümers dienen.

Zur Abgrenzung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens vom Grundvermögen wird hingewiesen auf R 126 ErbStR. Die Bewertung von land- und forstwirtschaftlichem Vermögen ist in diesem Text nicht weiter dargestellt.

b) Verhältnis zur Einheitsbewertung

Obwohl der Gesetzgeber die Grundbesitzbewertung eingeführt hat, behielt er die Einheitsbewertung bei. Die Einheitswerte sind allerdings hauptsächlich noch für die Grundsteuer von Bedeutung, deren Grundlage sie darstellen. Die maßgebenden Vorschriften hierzu finden sich ebenfalls im II. Teil des BewG, und zwar im 1. Abschnitt, soweit es sich um Grundstücke in den alten Bundesländern handelt, und im 3. Abschnitt, soweit es sich um Grundstücke in den neuen Bundesländern handelt. Daneben sind sie bei Betriebsgrundstücken Grundlage für die Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG bei der Ermittlung des Gewerbeertrages des Betriebes, zu dem das Betriebsgrundstück gehört.

Die Vorschriften zur Grundbesitzbewertung, die im folgenden dargestellt werden, sind inhaltlich anders ausgestaltet als die Vorschriften zur Einheitsbewertung. Deshalb müssen die Vorschriften sorgfältig auseinander gehalten werden.

Wurde für ein Grundstück oder Betriebsgrundstück ein Einheitswert festgestellt, kann es erforderlich sein, für genau dieses Grundstück oder Betriebsgrundstück auch einen Grundstückswert im Rahmen einer Grundbesitzbewertung festzustellen. Wurde für einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb ein Einheitswert festgestellt, kann es notwendig sein, genau hierfür auch einen land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzwert festzustellen. Regelmäßig werden solche Einheitswerte bereits vorliegen, weil sie für die Grundsteuer erforderlich waren.

Die für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie die Grunderwerbsteuer festzustellenden Werte werden nicht als Einheitswert bezeichnet, damit es keine Verwechslungen mit den bisherigen Einheitswerten gibt, wenn ein Grundstückswert für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer bzw. die Grunderwerbsteuer festgestellt werden muss.

c) Gesetzliche und sonstige Grundlagen für die Bewertung

Neben den Regelungen im Gesetz selbst sind für die Grundbesitzbewertung die Ausführungen in den ErbStR zu beachten. Die Ausführungen in den BewRGr können nicht herangezogen werden, sie sind nur für die Einheitsbewertung von Bedeutung.

Die Regelungen der ErbStR sind von der Verwaltung zwingend anzuwenden und zu beachten. Es handelt sich hierbei um Erläuterungen des Gesetzes im Rahmen einer so genannten Selbstbindung der Verwaltung. Von den Gerichten sind die ErbStR allerdings nicht zu beachten. Sie können sich über die Ausführungen hinweg setzen.

In den ErbStH gibt die Verwaltung weitere Hinweise auf Rechtsprechung und hat die Materie in Beispielen erläutert.

Die gesetzlichen Regelungen wurden durch das Jahressteuergesetz 2007 teilweise geändert. Im folgenden sind sowohl die bis zum 31.12.2006 maßgebenden Vorschriften als auch die seit dem 01.01.2007 geltenden Vorschriften dargestellt.

Auf Grund der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes vom 07.11.2006  ist der Gesetzgeber allerdings verpflichtet, spätestens bis zum 31.12.2008 eine Neuregelung der Bewertung des Grundbesitzes abzuschließen. Es ist nicht abzusehen, ob der Gesetzgeber auch erst mit Wirkung ab dem 01.01.2009 eine neue Regelung schafft, so dass die erläuterten Vorschriften bis Ende 2008 gelten werden. Es gibt ernsthafte Hinweise darauf, dass neue Regelungen noch in diesem Jahr erdacht und verabschiedet werden. Zu den erforderlichen Konsequenzen siehe Pahlke  und Delp/Postulka .

2. Maßgebende Wertverhältnisse

a) Bedeutung der Wertverhältnisse

Bei der Bewertung von Grundstücken sind diese zu bewerten unter Berücksichtigung der am Todestag oder zum Zeitpunkt der Schenkung vorhandenen Bebauung. Das Bewertungsrecht legt dabei allerdings traditionell nicht unbedingt die Wertverhältnisse vom Todestag oder vom Schenkungszeitpunkt zu Grunde.

Insbesondere bei unbebauten Grundstücken werden bei der Bewertung qm Preise benötigt. Diese lassen sich relativ leicht ermitteln, indem die Bodenrichtwertkarten der Gutachterausschüsse der Katasterverwaltung herangezogen werden. Da diese nur in gewissen Zeitabständen aufgestellt werden, werden diese Zeitpunkte als für die Wertermittlung maßgebend herangezogen. Die Wertverhältnisse sind dann nicht die vom Todes- oder Schenkungszeitpunkt sondern die, die bei der Aufstellung der Bodenrichtwertkarten zu Grunde gelegt wurden.

Das BewG enthält hierzu konkrete Anweisungen.

b) bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007

Bei den Grundbesitzwerten sind nach § 138 Abs. 1 BewG vom Grundsatz her die Wertverhältnisse vom 01.01.1996 zu Grunde zu legen. Diese Wertverhältnisse gelten bis zum 31.12.2006 (§ 138 Abs. 4 BewG).

Die Wertverhältnisse vom 01.01.1996 gelten uneingeschränkt bei der

- Bewertung der unbebauten Grundstücke (§ 145 BewG)
- Ermittlung des Mindestwertes bei bebauten Grundstücken (§ 146 Abs. 6 BewG)
- Ermittlung des Bodenwertes in Sonderfällen des § 147 BewG (Fälle bebauter Grundstücke, in denen eine Miete nicht zu ermitteln ist)

Bei diesen Bewertungen wird deshalb der qm-Preis aus der Bodenrichtwertkarte vom 01.01.1996 zu Grunde gelegt.

Bei bebauten Grundstücken ergeben sich jedoch hiervon abweichend die Wertverhältnisse aus den letzten 3 Jahren vor dem Besteuerungszeitpunkt (§ 146 BewG). Der Besteuerungszeitpunkt ist hierbei der Todestag bzw. der Tag der Schenkung.

c) bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006

Nach der grundsätzlichen Aussage der Neufassung des § 138 Abs. 1 BewG sind der Bewertung bei Besteuerungsfällen nach Ende des Jahres 2006 die Wertverhältnisse vom Besteuerungszeitpunkt zu Grunde zu legen.

Bei nach § 146 BewG zu bewertenden bebauten Grundstücken bedeutet dies, dass die zur Zeit des Besteuerungszeitpunktes maßgebenden Mieten Grundlage für die Bewertung sind.

In den unter b) dargestellten Fällen, in denen bisher uneingeschränkt die Wertverhältnisse vom 01.01.1996 galten, ist der qm-Preis zur Bewertung nunmehr aus der jeweils aktuellsten Bodenrichtwertkarte abzuleiten. Das ist zur Zeit die zum 01.01.2006, weil die Bodenrichtwertkarten generell alle 2 Jahre aufgestellt werden. Welches die jeweils aktuelle Bodenrichtwertkarte ist, ist aus der Sicht des Besteuerungszeitpunktes zu beurteilen, nicht aus der Sicht des Zeitpunktes, zu dem die Bewertung durchgeführt wird.

Beispiel:

Ein am 05.01.2007 verstorbener Steuerpflichtiger vererbt ein unbebautes Grundstück.

Es ist bei der Bewertung des Grundstückes der qm-Preis aus der Bodenrichtwertkarte zum 01.01.2006 maßgebend, auch wenn diese zum Zeitpunkt des Todes noch nicht vorliegen sollte und auch, wenn sie zum Zeitpunkt, zu dem die Bewertung durchgeführt werden soll, noch nicht vorliegt.

3. Tatsächliche Verhältnisse vom Besteuerungszeitpunkt

Bei der Grundbesitzbewertung kommt es auf die tatsächlichen Verhältnisse im Besteuerungszeitpunkt an, also auf den Tag des Erbfalls oder der Schenkung. So, wie das Grundstück an diesem Tag vom baulichen Zustand her beschaffen ist, ist es zu bewerten.

Bei der Einheitsbewertung gilt ein anderes Prinzip. Es werden dabei jeweils die tatsächlichen Verhältnisse vom 01.01. eines Jahres als ausschlaggebend angesehen.

4. Bedarfsbewertung

a) bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007

Die Grundbesitzwerte werden nach § 138 Abs. 5 BewG nur festgestellt, wenn sie für die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer oder die Grunderwerbsteuer von Bedeutung sind (deshalb: Bedarfsbewertung). Ohne einen konkreten Besteuerungsfall wird also keine Bewertung durchgeführt. Dies spart Verwaltungsaufwand. Aber da es bei der Bewertung auf die tatsächliche Verhältnisse vom Todestag bzw. vom Tag der Schenkung ankommt, kann der Wert auch gar nicht im Voraus oder auf Vorrat ermittelt werden, denn welche tatsächlichen Grundstücksverhältnisse sollten dabei zu Grunde gelegt werden? Wer weiß schon im Voraus, wie ein Grundstück zu einem unbekannten Zeitpunkt in der Zukunft beschaffen ist?

Von einem Bedarf für die Bewertung ist bei der Erbschaftsteuer auszugehen, wenn

- sich auch ohne den Grundbesitz bereits eine Steuer ergibt
- der Erwerber zur Steuerklasse II oder III gehört, also immer, wenn der Erbe nicht der Ehegatte, Kind oder Stiefkind bzw. Abkömmling davon oder Elternteil bzw. Vorelternteil ist oder der Beschenkte nicht der Ehegatte, Kind oder Stiefkind bzw. Abkömmling davon ist

Im Zweifel soll die Erbschaftsteuerstelle eine überschlägige Vorabprüfung vornehmen. Hierzu dienen die Angaben des Steuerpflichtigen in der Anlage Grundstücke zur Erbschaft- bzw. Schenkungsteuererklärung. Mit Hilfe des überschlägig ermittelten Wertes für das Grundstück kann abgeschätzt werden, ob eine genaue Ermittlung notwendig ist. Es lässt sich erkennen, ob davon auszugehen ist, dass sich eine Steuer ergibt.

b) bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006

Feststellungen für Grundstücke haben in der Neufassung des BewG durch das Jahressteuergesetz 2007 nach § 151 Abs. 1 Satz 1 BewG nach ausdrücklicher gesetzlicher Regelung nur dann zu erfolgen, wenn sie von Bedeutung sind. Das ist der Fall, wenn

- die Feststellung unmittelbar für die Erb- oder Schenkungsteuer bedeutsam ist
- die Feststellung für eine andere Feststellung von Bedeutung ist, also indirekt ebenfalls für die Erb- oder Schenkungsteuer bedeutsam ist

Beispiel:

Ein Einzelunternehmen wird vererbt. Zum Einzelunternehmen gehört auch ein Betriebsgrundstück.

Die Bewertung des Einzelunternehmens ist unmittelbar für die Erbschaftsteuer von Bedeutung. Deshalb ist der Wert des Betriebsvermögens für das Einzelunternehmen festzustellen. Der Wert des Betriebsgrundstückes ist hierfür erforderlich. Deshalb ist der Grundbesitzwert für das Betriebsgrundstück ebenfalls gesondert festzustellen (indirekte Bedeutung für die Erbschaftsteuer).

Weitere Fragen & Antworten finden Sie im Buch “Grundstücke vererben und verschenken”.

Der Beitrag wurde am Dienstag, den 26. August 2008 um 12:49 Uhr von Andreas Funk veröffentlicht und wurde unter Fachbeiträge abgelegt. Sie können die Kommentare zu diesen Eintrag durch den RSS 2.0 Feed verfolgen. Sie können einen Kommentar schreiben, oder einen Trackback auf Ihrer Seite einrichten.