Erbschaftsteuerreform – Begünstigung für Wohnungsunternehmen
Christian Rödl | 12. November 2008
Dr. Christian Rödl: “Wichtiger Schritt in die richtige Richtung. Großteil der Immobilienbranche wird dennoch bei der Nachfolge steuerlich erheblich benachteiligt“
Wohnungsunternehmen werden entgegen bisheriger Pläne in die Begünstigungsregelungen des neuen Erbschaftsteuerrechs für Betriebsvermögen einbezogen. Dies ergibt eine Analyse der Detailregelungen des Erbschaftsteuerreformgesetzes (ErbStRG) durch die Wirtschaftskanzlei Rödl & Partner. Wohnungsunternehmen wird demnach ermöglicht, die Erfassung des Betriebsvermögens bei der Erbschaftsteuer auf 15 bzw. sogar auf 0 Prozent abzuschmelzen. Nach dem bisherigen Gesetzentwurf sollten an Dritte vermietete Wohnimmobilien ausnahmslos als Verwaltungsvermögen behandelt werden. Überwiegt das Verwaltungsvermögen in einem Unternehmen, wird dieses von den Begünstigungen des Erbschaftsteuerrechts insgesamt ausgeschlossen.
„Dass die Bundesregierung bei der Behandlung von Wohnungsunternehmen eingelenkt hat, ist eine positive Überraschung“, erklärt Dr. Christian Rödl, Geschäftsführender Partner von Rödl & Partner. „Trotzdem zählt ein großer Teil der Immobilienbranche weiterhin zu den Verlierern der Erbschaftsteuerreform. Die Diskriminierung von Unternehmen nach der Immobilienart (Wohn- bzw. Gewerbeimmobilien) und dem Anteil des Verwaltungsvermögens ist hoch problematisch. Unter den betroffenen Gesellschaften sind viele Familienunternehmen, die zukünftig deutlich stärker belastet werden“, so Rödl. „Es ist völlig unverständlich, warum Unternehmen, die Gewerbeimmobilien halten und vermieten, benachteiligt werden. Deren volkswirtschaftliche Bedeutung und der Gemeinwohlbezug steht nicht hinter Wohnungsunternehmen zurück.“
Nach dem neugefassten § 13b Abs. 2 ErbStG-E werden alle Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke als Verwaltungsvermögen qualifiziert. Bestimmte Nutzungsüberlassungen gelten aber als unschädlich. Ausnahmen gelten z.B. für Unternehmen, die Vermietungen im Rahmen eines sogenannten Betriebsaufspaltung betreiben und für dem Unternehmen überlassene Immobilien im sog. Sonderbetriebsvermögen von Personengesellschaften. Hauptzweck des Unternehmens, welches die neue Ausnahmeregelung in Anspruch nehmen will, muss die Vermietung von Wohnungen sein. Voraussetzung ist, dass die Vermietungstätigkeit einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb, insbesondere die Beschäftigung eigener Mitarbeiter erfordert. Vermietungen innerhalb eines Unternehmens mit anderer Zielsetzung fallen nicht unter die Regelung.
Drittvermietete Gewerbeimmobilien oder zu betrieblichen Zwecken genutzte Wohnungen (z.B. Büro für freiberufliche Tätigkeit) sollen nach der Kommentierung durch das Bundesfinanzministerium immer als Verwaltungsvermögen eingestuft werden. Der aktuelle Gesetzeswortlaut lässt die Einbeziehung in die Begünstigung im Rahmen eines Wohnungsunternehmens jedoch zu. Immobilienunternehmen und Fonds mit einem gewerblichen Immobilienportfolios bleiben allerdings weiterhin von den Betriebsvermögensbegünstigungen ausgeschlossen.
„Aus der Sicht der Wohnungsunternehmen ist die Neuregelung zu begrüßen“, erklärt die Steuerrechtsexpertin Britta Dierichs, Partnerin von Rödl & Partner. „Hier hat sich der massive Protest gegen eine Diskriminierung bei der Erbschaftsteuer ausgezahlt.“ Auch unter sozialen Aspekten ist es vernünftig, die Substanz von Unternehmen, die als Vermieter von Wohnimmobilien einer Sozialbindung und einer wichtigen sozialen Funktion zur Sicherung ausreichender und angemessener Wohnverhältnisse unterliegt, bei der Erbschaftsteuer vor einer Aushöhlung zu schützen.
Grundsätzlich erscheint die Regelung aber nicht voll ausgereift und auch nicht zielgenau. „Durch die beabsichtigte Einbeziehung von Wohnungsunternehmen wird der Grundvorwurf an die neuen Begünstigungsregelungen für Betriebsvermögen nicht beseitigt“, betont Dierichs. Denn die Abgrenzung des Verwaltungsvermögens diskriminiert willkürlich betriebliches fremdvermietetes Immobilienvermögen, das ebenso wie andere betriebliche Aktivitäten nicht fungibel ist und Arbeitsplätze sichert. Es besteht die Gefahr, dass die jetzt angestrebte singuläre Begünstigung nur für Wohnungsunternehmen nicht lange Bestand haben wird, da eine Prüfung auch dieser Erbschaftsteuerreform durch das Bundesverfassungsgericht droht. „Wer sie sich sichern will, sollte das Jahr 2009 für Vermögensübertragungen nutzen, wenn solche nicht ohnehin bereits vor Inkrafttreten des Erbschaftsteuerrechtes angezeigt sind und vollzogen werden“, rät Rödl.